특약확인사항

재개발 매물 세입자 승계 특약, 어떻게 작성하나

정리 · 2026년 09월 11일

세입자가 있는 상태로 재개발 매물을 매매하면 임대차 관계와 보증금 반환 의무가 매수인에게 그대로 승계되는 것이 원칙이라, 계약서에 승계 범위와 반환 책임을 명확히 특약으로 정리해야 합니다. 이 페이지의 예시 문구는 참고용이며 실제 계약서는 개별 상담을 거쳐야 합니다.

• 기존 임대차계약 조건(보증금·월세·기간) 그대로 승계 여부 확인
• 보증금 반환 책임이 매수인에게 이전됨을 특약에 명시
• 임대차 종료 예정 시점과 이주 협의 여부 확인
• 세입자에게 소유권 변경 사실 통지 절차 확인

세입자 있는 매물은 임대차가 자동 승계됩니다

주택임대차보호법상 임차 주택의 소유자가 바뀌어도 기존 임대차계약은 그대로 승계되는 것이 원칙이라, 매수인은 별도 계약 없이도 임대인 지위를 이어받게 됩니다.

보증금 반환 책임 특약 예시(참고용)

"본 매매계약과 동시에 기존 임대차보증금 반환 채무는 매수인이 승계하며, 매매대금에서 보증금 상당액을 공제한다"는 문구가 흔히 쓰입니다. 실제 반영은 개별 상황에 맞게 조정이 필요한 예시입니다.

보증금을 매매대금에서 공제하는 이유

매수인이 임대차 종료 시 보증금을 반환할 의무를 지게 되므로, 그 부담을 미리 매매대금에서 차감해 정산하는 방식이 실무에서 흔히 활용됩니다.

재개발 특유의 세입자 이슈

이주가 임박한 구역이라면 세입자의 이주 시점과 매매 잔금 시점을 맞추는 것이 중요하며, 이주비나 주거이전비 관련 분쟁 소지가 없는지도 함께 확인해야 합니다.

세입자에게 통지해야 할 사항

소유권이 변경되면 세입자에게 새 임대인 정보와 보증금 반환 관련 안내를 통지하는 것이 이후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

특약 문구를 그대로 쓰면 안 되는 이유

임대차 조건과 이주 일정은 매물마다 달라 예시 문구를 그대로 적용하면 실제 상황과 맞지 않을 수 있어, 개별 임대차계약 내용을 확인한 뒤 특약을 구체화해야 합니다.

임대차계약서 인계도 함께 챙기세요

기존 임대차계약서 원본과 보증금 입금 내역을 매도인으로부터 인계받아야 이후 세입자와의 관계에서 근거 자료로 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문