당사자·권리확인

재개발 매물 매도인이 미성년자·피후견인이면 계약 어떻게 하나

정리 · 2026년 09월 11일

매도인이 미성년자이거나 피성년후견인 등 제한능력자인 경우에는 본인 단독 서명만으로 계약이 유효하게 성립하지 않을 수 있어, 법정대리인 동의나 후견인 참여 여부를 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 확인 없이 진행하면 계약이 취소될 위험이 있습니다.

• 미성년자 매도 — 법정대리인(친권자) 동의서 및 가족관계증명서 확인
• 피성년후견인 매도 — 후견등기사항증명서로 후견인 권한 범위 확인
• 후견인이 부동산 처분 시 가정법원 허가가 필요한 경우 확인
• 제한능력자 본인 의사도 가능한 범위에서 함께 확인

제한능력자와 계약하면 왜 위험한가요

미성년자나 피성년후견인이 단독으로 체결한 부동산 처분 계약은 나중에 취소될 수 있어, 매수인이 대금을 지급하고도 소유권을 확보하지 못하는 위험이 생길 수 있습니다.

미성년자 매도 시 확인할 서류

가족관계증명서로 법정대리인이 누구인지 확인하고, 법정대리인 동의서와 인감증명서를 함께 받아야 합니다. 동의 없이 미성년자 본인 서명만으로는 계약이 불안정합니다.

피성년후견인 매도 시 확인할 서류

후견등기사항증명서를 통해 후견인이 누구이고 어떤 범위의 권한을 가졌는지 확인해야 합니다. 부동산 처분이 후견인 권한에 포함되는지 반드시 대조해야 합니다.

가정법원 허가가 필요한 경우

후견인이 피후견인의 중요재산을 처분할 때는 가정법원의 허가를 받아야 하는 경우가 많아, 허가서 유무를 계약 전에 확인하는 것이 안전합니다.

재개발 매물에서 특히 주의할 점

조합원 지위까지 함께 이전되는 거래이므로, 제한능력자의 처분 권한 문제로 계약이 취소되면 조합원 지위 승계 자체가 무효로 다투어질 수 있습니다.

매수인이 직접 확인할 수 있는 방법

가족관계증명서, 후견등기사항증명서는 매도인 동의를 받아 발급받거나 원본 제시를 요구해 확인할 수 있으며, 확인이 어려우면 법무사나 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.

확인을 소홀히 하면 생기는 문제

나중에 법정대리인이나 후견인이 처분에 동의하지 않았다고 주장하면 계약이 취소되고, 매수인은 지급한 대금 반환을 청구해야 하는 번거로운 상황에 놓일 수 있습니다.

계약서에 넣어두면 좋은 특약(예시)

"매도인의 행위능력에 관한 서류가 사실과 다른 것으로 확인될 경우 계약을 해제하고 대금을 반환한다"는 취지의 특약을 검토할 수 있습니다. 이는 예시 문구로 실제 반영 여부는 개별 상담이 필요합니다.

자주 묻는 질문