목적물·거래조건

재개발 매물 감정평가액과 실제 시세, 왜 차이 나나

종전자산 감정평가액은 관리처분계획을 위해 산정하는 공적 평가금액이고, 실제 거래 시세는 시장에서 형성되는 가격이어서 두 금액은 통상 다르게 나타납니다. 거래조건을 정할 때는 이 차이가 프리미엄으로 반영된다는 점을 이해하고 계약서에 구분해 기재해야 합니다.

• 종전자산 감정평가액: 관리처분계획 산정을 위한 공적 평가금액
• 권리가액: 감정평가액에 비례율을 곱한 금액
• 실제 거래 시세: 시장에서 형성되는 가격(권리가액+프리미엄)
• 시세는 사업 진행 단계·시장 상황에 따라 변동

감정평가액은 어떻게 산정되나요

조합이 선정한 감정평가법인이 관리처분계획 수립을 위해 각 조합원의 종전자산(토지·건물)을 평가하는 금액으로, 시장 시세를 그대로 반영하기보다 일정한 평가 기준에 따라 산정됩니다.

권리가액과 시세는 어떻게 다른가요

권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 계산되는 반면, 실제 거래 시세는 매수·매도 희망자 간 협상으로 형성돼 권리가액과 다르게 나타나는 것이 일반적입니다.

시세가 감정평가액보다 높은 이유

사업 진행 단계가 진전되고 향후 신축 아파트에 대한 기대가 커질수록 시세가 감정평가액이나 권리가액보다 높게 형성되는 경향이 있으며, 이 차액이 프리미엄으로 나타납니다.

시세가 낮아지는 경우도 있나요

사업 지연, 부동산 시장 침체, 조합 내부 갈등 등으로 시세가 권리가액 수준까지 낮아지거나 그 이하로 형성되는 경우도 있어, 시세는 고정된 값이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

계약서에 두 금액을 구분해 기재해야 하는 이유

감정평가액(권리가액)과 실제 거래가(프리미엄 포함)를 구분해 기재하면 세금 신고나 분쟁 시 근거 자료로 활용할 수 있어, 총액만 기재하는 것보다 안전합니다.

감정평가액에 이의를 제기할 수 있나요

관리처분계획 수립 과정에서 감정평가 결과에 이의가 있는 조합원은 정해진 절차에 따라 이의를 제기할 수 있는 경우가 있어, 궁금하다면 조합에 관련 절차를 문의하는 것이 좋습니다.

거래 전 최신 시세를 확인하는 방법

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 인근 공인중개사를 통해 유사 매물의 최근 거래 사례를 확인하면 적정 시세를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

비례율 변동이 권리가액에 미치는 영향

비례율은 사업비와 분양수입 추산에 따라 사업 진행 중에도 변동될 수 있어, 계약 시점의 권리가액이 향후 관리처분계획 변경으로 달라질 가능성이 있다는 점을 이해하고 거래조건에 이 위험을 반영하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문