특약확인사항

재개발 매물 누수·하자, 하자담보책임 특약 필요한가

재개발 매물은 대부분 철거를 앞두고 있어 건물 자체보다 조합원 지위와 권리가액이 거래의 핵심이지만, 실거주나 임대 중인 매물이라면 누수·균열 등 하자 처리 책임을 특약으로 정해두는 것이 안전합니다. 철거 예정 여부에 따라 하자담보책임의 실익이 달라질 수 있습니다.

• 관리처분인가 전후 여부(철거 시점) 확인
• 실거주·임대 중인지, 공실인지 확인
• 하자 발견 시 책임 범위와 기간을 특약으로 명시
• 하자담보책임 면제 특약도 가능(현 상태 그대로 거래)

재개발 매물 누수·하자, 하자담보책임 특약 필요한가, 핵심만 요약하면 무엇인가요?

• 철거를 앞둔 재개발 매물은 건물보다 조합원 지위와 권리가액이 핵심이라 하자담보책임이 크게 문제되지 않는 경우가 많습니다.
• 철거 임박 매물은 현 상태 그대로 매매하고 매도인이 하자담보책임을 지지 않는다는 특약을 넣는 경우가 흔합니다.
• 철거까지 상당 기간 남아 실거주·임대 중인 매물은 누수·구조 하자 책임과 수선 의무를 특약으로 정하는 것이 안전합니다.

재개발 매물에서 하자담보책임은 어떤 의미가 있나요?

철거를 앞둔 매물은 건물 가치보다 조합원 지위와 권리가액이 핵심이어서, 일반 매매만큼 하자담보책임이 크게 문제되지 않는 경우가 많습니다. 다만 철거 시점이 많이 남았거나 실거주 중인 매물이라면 여전히 의미가 있습니다.

현 상태 그대로 거래한다는 특약도 가능한가요?

철거가 임박한 매물은 "현 상태 그대로 매매하며 매도인은 하자담보책임을 지지 않는다"는 식의 특약을 넣는 경우가 흔히 있습니다. 이 경우 매수인은 하자를 감안해 가격을 협의해야 합니다.

실거주·임대 중인 매물은 어떻게 다르게 접근하나요?

아직 철거까지 상당 기간이 남아 실거주나 임대가 계속되는 매물이라면, 누수나 구조적 하자에 대한 책임과 수선 의무를 특약으로 구체적으로 정해두는 것이 안전합니다.

하자 발견 시점과 통지 기한은 어떻게 정하나요?

하자담보책임을 인정하는 특약을 넣는다면, 하자를 발견한 매수인이 언제까지 매도인에게 통지해야 하는지 기한을 함께 정해야 이후 책임 범위를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

철거 시점이 불확실하면 어떤 리스크가 있나요?

정비사업 지연으로 철거 시점이 예상보다 늦어지면, 하자 발생 위험 기간이 길어질 수 있어 계약 시점에 하자담보책임 조항을 아예 넣지 않는 것이 유리한지 판단이 필요합니다.

하자 고지는 중개사를 통해 어떻게 확인하나요?

매도인이 알고 있는 하자를 계약 전 중개사를 통해 고지했는지 확인하고, 고지된 내용은 계약서나 특약에 함께 기재해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

이 특약 문구를 그대로 써도 되나요?

"본 계약은 현 상태 그대로 매매하며 매도인은 하자에 대한 담보책임을 지지 않는다"는 문구가 흔히 쓰이지만, 실제 반영 여부는 매물 상태와 철거 시점을 고려해 개별적으로 정해야 합니다.

실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?

가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?

• 철거 시점이 늦어질 수 있는데 하자 책임을 전혀 정하지 않은 채 실거주하는 경우입니다.
• 하자담보책임을 인정하면서 하자 통지 기한을 정하지 않아 책임 범위를 두고 다투는 경우입니다.
• 고지된 하자를 계약서에 적지 않아 나중에 고지 여부로 다투는 경우입니다.

특약확인사항 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?

• 재개발 매매계약 특약사항 확인 체크리스트
• 재개발 매매계약, 손해배상액 예정 조항 확인법
• 재개발 매매계약, 조합원 지위 양도금지 특약은 어떻게 다루나
• 재개발 매물 세입자 승계 특약, 어떻게 작성하나
• 재개발 매물 이주비 대출 승계 특약, 확정 문서 아닌 예시로 접근하기
• 관리비·공과금 정산 특약, 어떻게 정하나

재개발매매계약에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?