특약확인사항

재개발 매물 누수·하자, 하자담보책임 특약 필요한가

재개발 매물은 대부분 철거를 앞두고 있어 건물 자체보다 조합원 지위와 권리가액이 거래의 핵심이지만, 실거주나 임대 중인 매물이라면 누수·균열 등 하자 처리 책임을 특약으로 정해두는 것이 안전합니다. 철거 예정 여부에 따라 하자담보책임의 실익이 달라질 수 있습니다.

• 관리처분인가 전후 여부(철거 시점) 확인
• 실거주·임대 중인지, 공실인지 확인
• 하자 발견 시 책임 범위와 기간을 특약으로 명시
• 하자담보책임 면제 특약도 가능(현 상태 그대로 거래)

재개발 매물에서 하자담보책임이 갖는 의미

철거를 앞둔 매물은 건물 가치보다 조합원 지위와 권리가액이 핵심이어서, 일반 매매만큼 하자담보책임이 크게 문제되지 않는 경우가 많습니다. 다만 철거 시점이 많이 남았거나 실거주 중인 매물이라면 여전히 의미가 있습니다.

현 상태 그대로 거래한다는 특약도 가능합니다

철거가 임박한 매물은 "현 상태 그대로 매매하며 매도인은 하자담보책임을 지지 않는다"는 식의 특약을 넣는 경우가 흔히 있습니다. 이 경우 매수인은 하자를 감안해 가격을 협의해야 합니다.

실거주·임대 중인 매물은 다르게 접근하세요

아직 철거까지 상당 기간이 남아 실거주나 임대가 계속되는 매물이라면, 누수나 구조적 하자에 대한 책임과 수선 의무를 특약으로 구체적으로 정해두는 것이 안전합니다.

하자 발견 시점과 통지 기한을 정해두세요

하자담보책임을 인정하는 특약을 넣는다면, 하자를 발견한 매수인이 언제까지 매도인에게 통지해야 하는지 기한을 함께 정해야 이후 책임 범위를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

철거 시점이 불확실한 경우의 리스크

정비사업 지연으로 철거 시점이 예상보다 늦어지면, 하자 발생 위험 기간이 길어질 수 있어 계약 시점에 하자담보책임 조항을 아예 넣지 않는 것이 유리한지 판단이 필요합니다.

중개사를 통한 하자 고지 확인

매도인이 알고 있는 하자를 계약 전 중개사를 통해 고지했는지 확인하고, 고지된 내용은 계약서나 특약에 함께 기재해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

특약 문구는 예시로만 참고하세요

"본 계약은 현 상태 그대로 매매하며 매도인은 하자에 대한 담보책임을 지지 않는다"는 문구가 흔히 쓰이지만, 실제 반영 여부는 매물 상태와 철거 시점을 고려해 개별적으로 정해야 합니다.

자주 묻는 질문