재개발 매물 다운계약·업계약, 왜 위험한가
실제 거래가격보다 낮게 신고하는 다운계약이나 반대로 높게 신고하는 업계약은 세금을 줄이거나 대출 한도를 늘리려는 목적으로 이뤄지는 경우가 있지만, 적발되면 매도인·매수인 모두 무거운 불이익을 받을 수 있어 절대 권할 수 없는 방법입니다.
| 구분 | 주요 목적 | 주요 위험 |
|---|---|---|
| 다운계약 | 양도소득세·취득세 절감 | 과태료, 비과세·감면 혜택 배제 |
| 업계약 | 대출 한도 확대, 양도차익 축소 위장 | 대출 사기 문제, 세금 추징 |
다운계약이란 무엇인가요
실제 거래가격보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성해 신고하는 것을 말합니다. 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세를 줄이려는 목적으로 이뤄지는 경우가 많습니다.
업계약이란 무엇인가요
반대로 실제 거래가격보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것입니다. 매수인이 대출 한도를 늘리기 위해 요구하는 경우가 있으나, 이는 금융기관을 속이는 행위로 이어질 수 있어 더 심각한 문제가 될 수 있습니다.
적발되면 어떤 불이익이 있나요
다운계약·업계약이 적발되면 과태료가 부과될 수 있고, 매도인은 비과세·감면 혜택에서 배제되며 매수인도 향후 양도 시 취득가액 입증에 문제가 생길 수 있습니다. 부동산거래신고법 위반으로 형사 처벌 대상이 될 수도 있습니다.
재개발 매물에서 특히 위험한 이유
재개발 매물은 조합원입주권으로 전환되는 시점, 프리미엄 형성 등 거래가 복잡해 실제 거래가를 다르게 신고하려는 유혹이 있을 수 있지만, 향후 관리처분계획인가 관련 자료와 대조되면서 적발 위험이 더 커질 수 있습니다.
어떻게 발각되나요
국토교통부와 지자체는 실거래가 신고 자료를 상시 조사하며, 주변 유사 매물 시세와 크게 차이 나는 거래는 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 계좌 이체 내역 등 자금 흐름 조사를 통해서도 실제 거래가와 신고가의 불일치가 드러날 수 있습니다.
중개사가 권유해도 거절해야 하는 이유
일부 중개사가 세금 절감을 이유로 다운계약을 권유하는 경우가 있지만, 적발 시 책임은 결국 계약 당사자인 매도인·매수인에게 돌아갑니다. 중개사의 권유라도 명확히 거절하는 것이 안전합니다.
실거래가 신고는 정확히 해야 합니다
부동산 거래 시 실제 거래금액을 계약 체결일로부터 일정 기간 내 신고해야 하는 의무가 있으며, 이를 사실과 다르게 신고하면 신고 의무 위반과 별개로 세금 관련 불이익까지 함께 받을 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
단기적으로는 세금을 줄일 수 있어 보이지만, 적발 시 과태료와 세금 추징, 비과세 배제 등으로 오히려 더 큰 손실을 볼 수 있어 권장하지 않습니다.
네, 실제 거래가보다 높게 신고해 대출 한도를 늘리는 행위는 금융기관을 속이는 것으로 이어질 수 있어 대출 관련 법적 문제까지 발생할 수 있습니다.
명확히 거절하고 실거래가대로 신고할 것을 요구해야 합니다. 적발 시 책임은 계약 당사자에게 돌아갑니다.
국토교통부와 지자체가 실거래가 자료를 상시 조사하고 있어, 주변 시세와 크게 차이 나는 거래는 소명 요구 대상이 되는 경우가 있습니다.
스스로 잘못을 바로잡는 정정 신고나 수정신고를 검토할 수 있으며, 구체적인 절차는 세무 전문가나 관할 기관에 상담하는 것이 안전합니다.
아닙니다. 다운계약·업계약은 매도인과 매수인이 공동으로 신고 의무를 지는 경우가 많아 양쪽 모두 불이익 대상이 될 수 있습니다.
부동산거래신고법에 따라 계약 체결일로부터 정해진 기간 내 신고해야 하며, 기한을 넘기면 별도의 과태료가 부과될 수 있습니다.
실거래가 신고를 마치면 발급되는 신고필증은 등기 신청 시 첨부 서류로 활용되며, 취득세 신고에도 참고 자료로 쓰입니다.
네, 중개사를 통하지 않은 직거래도 당사자가 직접 실거래가를 신고할 의무가 있어 예외가 아닙니다.